Kosten für die Pflege von Außenanlagen als Betriebskosten umlagefähig?

Umlagefähigkeit von Kosten für die Pflege von Außenanlagen im Rahmen der Betriebskosten, wenn die Außenanlagen der Öffentlichkeit zugänglich sind, BGH-Urteil vom 10.02.2016 (AZ: VIII ZR 33/15)

Die Umlagefähigkeit von Betriebskosten ist in § 556 BGB geregelt. § 556 I 2 BGB enthält eine Definition des Begriffes Betriebskosten. Diese Kosten entstehen z.B dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch z.B. des Gebäudes oder des Grundstücks laufend.

Im vorliegenden Fall war die Wohnanlage der Mieter von einem Park umgeben („Wohnpark am See“), der für die Öffentlichkeit uneingeschränkt zugänglich war. Jedermann konnte die Flächen nutzen und zwar unabhängig davon, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hatte.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden, der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren geht. Dieser Bezug wird durch das Merkmal des bestimmungsmäßigen Gebrauchs in § 556 I 2 BGB gerade vorausgesetzt.

Die Folge ist, dass bei einer solchen Widmung für die Öffentlichkeit die Kosten für die Pflege dieser Flächen nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden können.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob das Grundstück eingezäunt ist oder nicht. Entscheidend ist, ob die Außenanlage schon nach den bauplanerischen Bestimmungen der Öffentlichkeit gewidmet ist oder der Vermieter als Eigentümer der Anlage sie nach dem Gesamteindruck, der aus der Sicht eines verständigen Dritten besteht, einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat.

Der Bundesgerichtshof hat zugleich entschieden, dass die Kosten für die Beseitigung von Verunreinigungen durch Mieter oder Dritte (Hundekot) als Kosten der Gartenpflege umlagefähig sind. Insofern gilt laut dem Bundesgerichtshof nichts anderes als bei der Beseitigung von Sperrmüll, der durch Mieter oder Dritte auf Gemeinschaftsflächen abgestellt wurde. Die Kosten für dessen Beseitigung sind als Betriebskosten ebenfalls umlagefähig.