Der Einwendungsausschluss im Wohnraummietrecht gemäß § 556 III 6 BGB gilt grundsätzlich auch für generell nicht umlagefähige Betriebskosten

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 11.05.2016 (AZ: VIII ZR 209/15) entschieden, dass der Einwendungsausschluss in § 556 III 6 BGB grundsätzlich auch für solche Betriebskosten gilt, die gemäß § 556 I BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung im Wohnraummietrecht gar nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Gemäß § 556 III 5 BGB hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter die Einwendungen im Regelfall nicht mehr geltend machen.

Im vorliegenden Fall reagierte der Mieter erst nach Ablauf der Frist. Soweit er geltend machte, dass nicht alle Vorauszahlungen auf die Betriebskosten bei der Abrechnung berücksichtigt wurden, hatte er keinen Erfolg. Mit dieser Einwendung war er nach § 556 III 6 BGB ausgeschlossen. Hinsichtlich der dem Mieter berechneten, generell aber nicht umlagefähigen Kosten der Wohnungseigentümer (Verwaltung, Instandsetzung, Rücklage), hatte der Mieter aber letztlich Erfolg. Bezüglich dieser Kosten hat der Bundesgerichtshof nun entschieden – und das ist neu ! - dass sie ebenfalls grundsätzlich vom Einwendungsausschluss erfasst werden.

Im vorliegenden Fall ist der Bundesgerichtshof aber der Auffassung, dass sich der Vermieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf den Einwendungsausschluss berufen kann. Dies liegt daran, dass sich der Vermieter in seinem Abrechnungsschreiben selbst auf die beigefügte Abrechnung der Wohnungseigentümer berufen hat und die genannten Positionen darin ausdrücklich als nicht umlagefähig bezeichnet wurden. Demnach hat der Vermieter aus Sicht des Mieters schon bei der Betriebskostenabrechnung gezeigt, dass ihm diese Positionen nicht zustehen. Daran muss er sich nach dem Bundesgerichtshof nun auch nach Ablauf der Einwendungsfrist festhalten lassen.