Geänderte Rechtsprechung bei Flächenabweichung im Miethöherecht

Geänderte Rechtsprechung bei Flächenabweichung im Miethöherecht - Kappungsgrenze Entscheidung des Bundesgerichshofs vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14)

Im Ausgangsfall war die vermietete Wohnung mit 210,43 m² deutlich größer als im Mietvertrag beschrieben (156,95 m²). Der Vermieter verlangte nun eine Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 629,75 € auf 937,52 €. Zum einen verlangte der Vermieter wegen Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % die Miete entsprechend auf 843,06 € anzupassen.

Zum anderen begehrte er eine Anhebung der Miete gemäß § 558 BGB ausgehend von der aktuell gezahlten Miete i.H.v. 629,75 € und der hieran anzusetzenden Kappungsgrenze um 94,46 € monatlich, der zu den 843,06 € hinzu kommen sollte. Der Mieter stimmte nur der Erhöhung um 94,46 € zu. Der Vermieter verlor seine auf Zustimmung zur weiteren Erhöhung um 213,31 € gerichtete Klage in den Vorinstanzen. Auch seine Revision blieb erfolglos.

Der Senat hat seine Entscheidung im Wesentlichen so begründet, dass die gesetzliche Kappungsgrenze nicht eingehalten wurde. Der Vermieter kann bei seinem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde legen und muss sich nicht an der Wohnflächenvereinbarung festhalten lassen. Es ist für den Bundesgerichtshofs aber kein Grund ersichtlich, warum nicht auch in diesem Fall die gesetzliche Kappungsgrenze einzuhalten ist.

Der Senat bleibt dabei, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 I BGB vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete fließt aber nur die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung mit ein und nicht ein der Wirklichkeit nicht entsprechender Wert. Soweit es der Bundesgerichtshof bisher anders gesehen hat, indem er Abweichungen bis 10% für unbeachtlich gehalten hat, gibt er diese Rechtsprechung auf. Hier ist also die tatsächliche Wohnfläche in Höhe von 210,43 m² maßgeblich, da es auf den tatsächlichen Wohnwert für den Mieter ankommt.

Die Kappungsgrenze findet weiterhin Anwendung, wobei die zu Beginn des Vergleichszeitraums gebildete Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist. Dabei zählt bei der Ausgangsmiete nur der tatsächlich geltende Betrag, egal wie er entstanden ist oder wie er hätte gebildet werden können. Dem sich hiernach ergebenden Erhöhungsbetrag von 94,46 € hatte der Mieter zugestimmt.

Auch unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage konnte der Vermieter nach Auffassung des Bundesgerichtshofs keine weitere Anpassung der Miete verlangen.